格式合同条款效力之认定

格式合同条款效力之认定

刘洋

   【案情】2013年12月27日，明某某与某置业公司签订商品房买卖合同，约定明某某购买某置业公司开发的房屋，总价款 704410 元。明某某已付清所有房款，某置业公司应于 2015年 12月31日前将综合验收合格的房屋交付给明某某使用，但某置业公司开发的房屋没能通过综合验收，致使房屋不能交付。明某某向法院提出诉讼请求：判决某置业公司支付迟延交房违约金。
    某置业公司辩称，其已将符合国家规定的房屋交付给明某某，涉案房屋的所有权已由某置业公司转移至明某某名下，明某某亦承诺因交房事宜不再追究某置业公司的违约责任，明某某的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回。
    法院经审理认定：2013年12月27日，双方当事人签订商品房买卖合同，约定明某某购买某置业公司开发的房屋，总价款704410元；某置业公司应当在2015年12月31 日前，取得开发项目《分期综合验收备案证明》并交付房屋，逾期交房超过60 个工作日后，明某某有权解除合同或要求继续履行合同；如明某某要求继续履行合同，则某置业公司向明某某一次性支付已交付房价款万分之一的违约金。明某某已按合同约定向某置业公司支付房屋总价款704410元。明某某于2017年2月 25日收取涉案房屋。截止2017年3月30日，某置业公司未提供涉案商品房开发项目《 分期综合验收备案证明》。明某某收房时，签署了房屋移交及钥匙签收单，载明经验收收房、钥匙交接问题，并载明：“本人因迟延交房事宜不再追究某置业公司的违约责任。”
    法院经审理认为：明某某于 2017年2月25 日收取涉案房屋时，某置业公司尚未取得商品房开发项目《分期综合验收备案证明》，不具备商品房买卖合同约定的房屋交付条件。某置业公司提交的房屋移交及钥匙签收单系格式协议，双方当事人对其中载明的“本人因迟延交房事宜不再追究某置业公司的违约责任”理解不一致，按照相关法律规定，应作出对某置业公司不利的解释。某置业公司未按照合同约定交付房屋，应承担违约责任。遂作出如下判决：一、某置业公司于判决生效之日起10日内，向明某某支付自 2016年1月1 日起至2017年 2 月 25 日止，以房屋总价款704410 元为基数，按每日万分之一计算的迟延交房违约金；二、驳回明某某的其他诉讼请求。案件受理费190元，由某置业公司负担。
    某置业公司不服一审判决，提起上诉。二审法院于 2017年11月15 日作出判决：一、撤销一审法院判决；二、驳回明某某的诉讼请求。一审案件受理费 190元，二审案件受理费 190元，均由明某某负担。
    【 评析】《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”根据上述法律及司法解释的规定，格式条款的提供方应采取合理的方式使合同相对方知晓免除或限制其责任的条款，使合同相对方知道此情形后作出自愿选择。如格式条款提供方未采取合理方式使相对方知晓，且格式条款具备格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的三种情形之一的，该格式条款无效。本案中，明某某签署的移交及钥匙签收单系双方当事人对房屋交接相关事宜的确认，属于合同的缔约行为。该签收单中载明：“本人因迟延交房事宜不再追究某置业公司的违约责任”，该条款系由某置业公司提供的格式条款。明某某在一审质证时称，其在上述签收单签名是不得已而为，不是其真实意思表示，证明其对该内容是知情的。明某某在上述签收单签名的行为，已经达到了格式条款提供方即某置业公司应尽提示义务使明某某注意的目的，故房屋移交及钥匙签收单的约定不产生无效的法律后果。明某某已经知晓该格式条款的内容，但未行使对该格式条款的撤销权，应履行双方约定的合同内容。一审判决认定某置业公司承担违约责任，认定事实不清，适用法律不当，应予以纠正；某置业公司的上诉请求成立，应予以支持。